终于来了一个“止血包”

  阿西莫格鲁在巨著《国家为何会失败》的序言里，以埃及为案例写了这样一句话：“解放广场上的埃及人，既不是学者也不是评论家，但却（对埃及为何会走到今天这个地步）

  我们理解很多事，不需要把自己搞成一个专家，尽管弄懂有许多术语需要门槛，但是只要你稍微细心一些，把握住一个大略的、模糊的正确方向，是不难的。并且，对于你的理解和决策而言，这个大略的、模糊的正确，足够了。

  周末疯传并被确认的“金融16条”，对于房地产行业及市场，它说明了什么？意义是什么？能起到什么作用？

  简单说，我认为这个是一个止血包，是“迟来的正确”，它会有助于帮助开发商“活下去”，但是我们依然不能给予太乐观的期待。

  网上关于金融16条的解释已经不少，我个人的大略理解是：它正确的抓住并且迟到的回应了今天房地产行业的核心问题——房企流动性大危机。

  这个16条的干货是如下几点：1）开发贷款，对国家队、民营房企，一视同仁；2）未来半年内到期的存量贷款，可以展期1年；3）延长房地产贷款“两集中”过渡期；4）鼓励金融机构支持“保交楼”。

  随即便有新政配套，房企可以保函向商业银行置换最多30%的预售监管资金，这事实上能轻松实现保交楼的前提下让房企可以动用一部分的预售监管资金。

  回头看，自本轮房地产爆雷以来，我们分析过，有三个因素导致了房企普遍性的资金链快速恶化。一是三道红线和两集中管理，基本全部断绝了开发商的融资管道；二是销售端低迷，导致房企经营性现金流入不敷出，没有源头活水，陆续爆雷只是排队的事儿；三是预售资金的过度监管，一刀切的全部不许动用，加剧了开发商的违约潮。

  这1年来，房地产纾困的政策并不是“无动于衷”，自去年11月，房地产政策的“边际宽松”便已经展开。之后一直至今，可以说陆陆续续的都是松绑的政策。但对照上述三个便知，这1年来政策的核心，主要是集中在第二点，即需求端刺激，支持居民合理的住房需求，所以，降首付、降利率、松绑五限令政策，释放贷款等等。但是其余两个——企业端流动性危机——都没有大动作，不但没有，在大部分时间里，我们从央行那里听到的都是，爆雷是“个别现象”（到了7-8月TD潮之后，不说了）。

  这次的政策意义在这里，它第一次系统、全面的从供应端的角度，承认了房企流动性WJ是一个“普遍现象”——否则不需要出台一个如此全面的政策，并且针对这一点采取了行动。

  这里需要辨析一个问题，有相当部分童鞋认为，开发商要为过往的高杠杆负责，因此开发商死是有辜，而不是无辜，是以不应该去“纾困”。关于这一点，我先前谈了看法：我认为这个涉及到房企倒下的方式，它如果是因为市场之间的竞争而倒下，我是坚决反对挽救的，但是如果政策打击而倒下，那么看法需要改变。

  另外，我认为需要强调一点，所有市场上的供方都同时是买方，有些人的希望是：房企端随它去爆雷，但是我买的盘得是既便宜又不出问题。这很难同时实现，因为如果房企端的爆雷不停止，最终一定会极度影响到楼盘的交付，进而挫伤买家的信心，恶化买家入市的意愿。如此，则我们上述针对买家的救市政策就不会起到任何作用，结果是整个市场会持续不断的坍塌。

  这个认识，其实导致了之前我们说要“防止信贷坍塌”，结果却无力阻挡它发生——过去1年信贷坍塌是事实。

  仔细看这次的16条，坦白说我是有些“哭笑不得”。我想这一点，大家也不要多少专业就能够理解的很好。

  现在搞这么系统性的纾困，一方面说明了问题的确比想象的严重，另外一方面，也间接说明了1年前的一刀切的干法太激进了，现在是一个纠偏的动作。

  所以有不少童鞋看到就开玩笑说，把你打到了ICU，拖你1年不手术，然后现在开始救治了。

  虽然动作是对的，但是时间点一定是迟了，迟了的代价是我们正真看到的许多房企发生了价值毁灭。

  我还是举2021年“能耗双控”的案例，去年我就拿着个做过比方。因为能耗双控，我们搞了一刀切的拉闸限电，弄得人家孕妇要爬24层楼回家。而到了去年第三季度——也就是房地产刚刚大爆雷的时刻，发改委开始明确要求适度纠偏，不能再搞一刀切的拉闸限电。

  我们看政策，最终是要看客观结果，而不是主观意图。不能说经都是好经，都是歪头和尚念歪了。如果经都给念歪了，也有一定的可能经不是好经。

  房地产爆锤和能耗双控是一样的，在2021年下半年大爆雷开始之后，民间很快就形成了共识。这个政策不需要那么的激进，因为最终有可能产生的代价，是国民经济所不能承受的，有必要对那些政策——三道红线、两集中、预售资金监管——进行一些适度宽松。

  但是结果我们都清楚，央行先是强调“个别现象”，认为这个事情会在不就的将来得到稳定。随后到了7-8月的TD潮，发现事情再向着更加恶化的方向滑行。第三季度开始，包括深圳在内的房地产，展开了很明显的跌价。而最为关键的是，房企的违约爆雷，似乎一点儿也不见和缓——要知道，过去1年，针对出险房企的并购动作可不少。许多房企，尤其是民营房企——比如世茂、龙光、佳兆业、融创、旭辉、碧桂园（以及它们的物业公司）——的股价，都是超过95%的下跌，妥妥的价值毁灭。

  比如，像预售资金监管，对不对？当然对，这个制度没问题，那么问题在哪？在于我们关于预售资金的监管从来都没有严格依法，而是“非左即右”的。在本次爆雷之前，很多地方城市的预售资金监管是“形同虚设”的——开发商、银行都可以违规提取，但是在本次爆雷之后，又几乎所有地方城市对预售资金的监管又是走向极端的——一律不许提取。这两种做法，实质都违反了我们的预售资金监管条例。过去“太右”，随后又“太左”，现在在“回正”，就是这一个意思。

  从这个角度看16条，三道红线没改变，两集中过渡期顺延了1年，预售资金监管可以置换——放松了一些，所以，它在纠偏是无疑的。但这个代价，实在是太大，仅仅1年的时间，全面打压的政策就变成了全面托底，这个改换足以说明，当初的可以不这么干。当然，我们今天也没有很好的方法回头去重来一遍，只能是面对这个大摊子。

  我注意到，市场对政策依然有分歧的心态，有所犹豫，这个原因我认为是被打的实在是怕了，没有信心了，有点不信这个政策的效果了。

  1）这个政策目的是托底。所谓的“托底”，就是行业不能再坏下去了，要给它“止血”，就是要让房企接二连三的爆雷违约事件，要终止，有些不错的房企——尤其是民营房企，得给他们提供“活下去”的机会。

  如果不托底，结果是覆巢之下无完卵。在先前那样的极限高压之下，最终，我们的行业肯只有某些国企、央企可以活下去，而民企，一定是十中一二才能活。而且，即便那些民营房企活下来，未来也再难与“国家队”童泰竞争。

  所以，这份政策里我认为最重要的一句话，是“对国企、民企一视同仁”，这有希望适度改变眼下民营房企所处的极度歧视性的地位。

  我对这个止血包之于房企的意义，是偏乐观一些的，我觉得意义很大。也许，从一些民营房企最近的市值暴力反弹，已经有所证明。

  我们要看到，这1年来，大部分民营上市房企的市值可以用一句话是：价值归零，就是奔着破产去的。而且，我在过去2个月来一直在担心的一件事，是谁将是这个流动性大WJ的最后一块骨牌？我认为是那些没有上市的本地民营房企，它们最终也会被传导——最近已经有一些民营房企发布出工资了。如果它们也要倒，那就是最后的代价。

  只要没有一点改变，那么上述结果一定会发生，投资者的抛售不会终止。但是这次政策释放的信号是：你们可以不倒下。是以，只要是确认政策在托底，在止血，那么房地产股在长期资金市场上的表现就可以非常的夸张。

  一方面，是因为这一些企业的市值已经跌的一塌糊涂，全部都跌成了仙股，涨一分钱就是好几个点的波动，所以会显得波动幅度异常大。另一方面，因为这一些企业都是奔着清盘去的，已经完全不可以使用过往的指标来判断，如果市场的信号是托底，不清盘，那么这个反弹的力度会非常的巨大。

  我跟进关注的几家房企，截至今日，碧桂园，11.1至今两个周，从1块涨到3.26，涨幅226%；龙湖，10月31日至今两个周，从7.26元涨到21.2，涨幅192%；龙光，10月31日至今两个周，0.315涨到1.04元，涨幅230%；旭辉，11.1至今两个周，从0.375涨到1.36元，涨幅263%；碧桂园服务，10月31日最低6.52元涨到今日的16.7，涨幅156%。

  只要“止血”，根本不需要输血，对这些房企意义就非常大，意味着大家在同样的条件下，开始展开竞争。可以帮助到他们“活下去”。以及，只要止血，就可以给到他们转型的时间。有些企业就有希望在未来杀出一条新路来。

  我们上面一再的强调了，这次的政策，和以往的不同，在于它是一项意在疏解房企流动性危机的一揽子政策，它的目的是针对房企的，针对供给端的纾困。

  所以，它对房地产销售市场的影响，是间接的。这个传导可能会要比较长的时间，因为要取决于针对房企流行性危机纾困的动作和结果。那个动作得力，结果有效，最终才能传导给市场以信心。

  所以，我个人不赞成抱有太多期待，那不切实际。再强调一遍，这个政策的目的是在托底，在止血，防止进一步的恶化，但不是在输血。所以，我不认为下面会出现房地产价格的反头上升。对于买房子还是卖房子，我们还是老的看法，这个政策——以及其它的政策，都不是最重要的。我们关心的是，相对于一个如上海深圳那样的城市，房价下跌到多少它是是合理的的，我们应该做那样的评估。而至于“抄底”那样的事情，不是我关心的。深圳现在有些区域的新盘，价格都跌到了2018年，并且政府又推出了多达4000多套的人才住房，条件又是史无前例的友好，对于可谓“房住不炒”的刚需，我实在是想不出还有比今年更为“友好”的市场。

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