房地产“大救市”背景下深圳应该做这两件事……

  ，新房成交量因为供应大增+限价严格的缘故，还可以勉强维持体面。但是，真实价格的下跌，已经超乎2008。

  这可能让我们的一些细节性房地产调控政策有必要做出一些调整。但我个人很不赞成市场上有些关于房地产政策的观点，尽管我也支持进行宽松，但我想彼此的逻辑并不一样。

  很多观点在今天都呼吁“稳地产”甚至希望更大的宽松，各地政府其实也在干这件事。但我不希望我们大家一直陷入到这样的逻辑死循环里去：房价亢奋的时候你呼吁政府打压它，经济不行的时候你就呼吁政府刺激它来拉动经济。房地产它就是一个行业，尽管它是个很重要的行业，但它承担不 了那么多。大家长久的这么思考问题，会形成政策思维惯性，因此导致楼市越来越难以长效运转。

  让我用深圳的案例来说明，我认为深圳应该一直做下面这两件事，已经做对了一件，下一件我希望能继续做对。长久的做这两件事，楼市一定会比今天更稳。

  看今年以及去年的市场状况，实际上并不都是坏消息。有些事情，我认为深圳做的很好。这些不能因为市场发生了大级别调整，而一笔抹杀。

  看成交的情况，先前多次说过，市场的调整大大超乎了政策的预想。这个WJ是系统性的，不是局部和个别性的，直到今天，房企的B雷都没有显著缓解。这些前面讨论过多次了，我认为这样的调整，人为部分的因素，实在可以说一个大遗憾。

  前三季度，深圳二手房成交量只有可怜的15731套，相当于2020疫情年的不足4成，今年有可能都达不到月均2000套的水平。而同时，深圳线月之后也都出现了下跌扩散的迹象。很多盘不跌个3成，都没有人看房子。我昨天看到，布吉第一指标大盘信义假日名城五期，680万的盘源已经降到了480万，单价到了4.8万/平米，这是1小时通勤距离的光明的价格。

  这个背后的原因是综合的，主因当然是始自去年2.08的住房参考价，但是还有宏观环境、捅HS、价格高估的原因，不可一概而论。

  新建公寓跌的更加凶猛，华润城未来城70年产权的公寓起价是4.2万/平米，这让我想起2019年时，同在罗湖区域的烂尾楼改造项目新世界大厦，当时开价在7万/平米。如果这样来对比，3年价格最大下跌了4成。而如果再考虑到产品的权重因素（未来城产品明显价值更高），这个跌幅无疑更大。我近来街头调查，存量在售公寓打6折的可不是一两个，而是好几个。

  新盘的成交量，前三季度是25673套，大概相当于去年的一半。看绝对量，这个成交在历史上不算最低，2017-2018都不到3万套，今年不会低过那两年。但实际上也是同样的惨烈，原因主要在于，今年的这个成交量是供应量大增的基础上实现的，也是在严厉限价继续的基础上实现的。2021年住宅批售量是继2015年之后第一次突破了6万套，在2008年之后，深圳只有3个年份批售量突破了6万套。去年的供应量大增，也让深圳新房成交量自上一个大WJ年份（2008年）以来，第一次超过了当年的二手房成交量。

  而今年来看，前三季度住宅批售量已至41640套，其中9月份的批售量一下子突破了1万套，创下了年内新高。按这个速度看，2022年全年，深圳的新房批售量还是能维持在比较高的一个位置——但可能不及2021年，不太能达到主管部门承诺的“6万套水平”。

  和2008年对比，答案显而易见，今天的市场调整，超过了2008——供应量将不及2008，但成交量将可能比2008再少1/4。而且从价格的调整，比2008也已经是只多不少。外加房企的冲击，2008年对房企的冲击，导致了像绿景、鸿荣源无法上市并且陷入短暂的流动性危局，但是绝不及今年如此之剧烈。这些，只要你经历过2008或者是进一步探索往日的历史，便会形成答案。

  这是今天深圳房地产市场的基本局面。但回到我刚才所说，不全是坏消息。这其间有一个很大的好现象，可以让我们在今天这样的一个环境下正确评估，这对于未来的政策选择可能有很重要的意义。

  一般来说，在市场出现大级别调整，我们毫无疑问会启动政策宽松、缩减供应。现在前面这件事已经陆续在做了，但后面这件事情，我认为需要认真的辨析。

  从大的方面看，我认为深圳这几年来，有一件事情做的非常之正确，值得行业为政府大力点赞。那便是努力的增加供应，并且，政府通过努力的增加供应，终于向市场证明了一个简单的经济学常识：只需要尊重需求规律，只是简单的增加供应便可以稳定市场。

  我们上面可以很清晰的看到，在2016年之后，深圳的住宅供给量是极少的，有2年都在4万套以下。放量供应是从2020年开始的，陆续突破5万套、6万套——然后到今天的大调整，突然显得供过于求了。我们大家可以用很多原因来解释今天的市场调整——比如主因是需求减少导致了供过于求，但是未来回头看今天，供应增加应当占据一个篇章。

  这个总量上的增加，落地到微观市场，便是粉丝们有更多的新盘可以再一次进行选择。这里有一个最为典型的故事，我称之为“光明样本”。同行都可以看得到，光明的规划很好，但是新盘更多，一条街上都可以有10几个项目。这导致了光明今年的“内卷”非常厉害，且价格也回到了2018年。我相信即便是光明现在放松限价，一时半会儿也涨不上去的。对于买家而言，这实在不可以说不是一件好事。“光明样本”证明的就是上面那个简单的经济常识，它在今天对，在过去也对，只是人们不愿意深究，普遍习惯于的将市场归因于表面的政策与炒家罢了。

  当然还有做的不够的地方，就是供应的结构分布不均衡，深圳的刚需住宅——光明、大运、沙井、坪山等地，总量不算少，但是真正稀缺的依然是改善型住宅。这部分的新盘不能够足量供应，尤其是改善型楼盘的户型设计依然被强力要求执行90·70。这是非常坏的一个政策，导致关内较好地段楼盘的大户型单位稀缺度居高不下，在今天这样的市况之下，也要抢购才能够获得，不可以说不值得担忧。一旦市场有所宽松，这部分单位的价格是难以摁住的。

  但总体而言，我建议粉丝们要重点看到“深圳住房供应在快速增加”这一点，这对我们评价何谓“正确的干预”、加深市场认知以及自身微观的决策，都至关重要。简单一句话，即便是在今时今日，我也要强烈呼吁：市价调整不能改变深圳住房长期供求失衡的矛盾，增加住宅供应应当是深圳的一项长期“基本城策”，不应有任何动摇。

  这是我在今天很坚持的部分，努力的改善市场的供求关系，是实现房地产市场长治久安的根本之道。除此之外的其它任何干预，都将是被证明不会长期有效的。

  在过往的文章里，我们已谈了许多，你们可以翻阅：《》、《》、《》、《》。

  那么，讲到“除增加供应之外的其它任何干预”，在今时今日的市场局面，它们的处境就很值得重新评估。

  我个人的看法，在大的方向上，深圳可以并且应该利用好这样的窗口期，快速的向市场规律回归，也就是所说的“第二件正确的事”。

  这包含了三层意思，上面说的“继续稳定心态增加住房供应”，是一层，这是最大的市场规律。

  但同时还有其它两层意思。第二层是，我非常不赞同，任何行政类的干预再有丝毫增加。现在自然是因为市场大调整，打压类的性质干预政策不会再有，但是即便是提振类的行政干预政策，我也不建议再增加，要非常的谨慎。咱们不可以再让自己陷入一而再、再而三的“政策市”里去。过去2年发生的大调整，到底多少是市场使然，多少是人为折腾，我相信若干年便会有定论。政策之手不断的折腾市场，实质是不断的把自己陷入一轮又一轮的道德困境——你把夜壶打碎，你就有责任把它再复原。

  今日之局面，我认为深圳最应该优先做的事情，在第三层：利用这样的窗口机会，把过去的行政干预大幅度减少，向市场回归。挽救熊市，不一定非要快速的刺激它，减少过去过多的行政干预，应该成为一个优选项。

  我深知，在北上广深这样的一线城市，有一些动作在实践中可能会比较难。那个分寸很难拿捏，一不小心就又变成了大刺激。而且现在又是“因城施策”，各地在出政策时总会揣摩上面的意思，而导致要么是不作为，要么是继续乱搞一气。

  我建议深圳可以先从“边缘类”的行政干预政策取消着手，所谓“边缘类的政策”，就是那些现在取消，对市场预期能够更好的起到稳定作用，但绝不会刺激的政策。

  1）住宅的3年限售、公寓的5年限售政策，都可以取消，尤其是后者，已经毫无存在的必要。今天的住房参考价已经把深圳的二手房市场牢牢控死，2000套的成交水平，意味着你现在取消住宅的3年限售政策，卖家还是卖不掉房子——很多满足条件的房子，都已经跌回了原值。但是取消了，能够在一定程度上促进二手房的流动性，让更多人可以有更多的选择空间，并且继续增加市场上的二手房供应。而公寓的5年限售更是毫无理由，深圳都已经发文停建了公寓，却不对过往的公寓松开限售。而且这些年来，公寓几乎成为了一个“割韭菜”的产品，即便是完全松开限售，都挡不住它下跌，这个政策就没有这次调整，都应该取消了。

  2）商办、公寓、M0应该明确政策，未来若干年内停建。这部分不用我说，大家都知道，供应实在是太多了。这个影响一种原因是造成了这类产品的供应过剩，卖也卖不掉，租也不好租——有些好地段的写字楼都要补贴才能有企业承租。而另一方面，又在相当程度上削弱了政府的住宅供应能力。结果就是造成土地资源的错配，应该把这些宝贵的土地，全部转移到住宅上去。深圳可完全发文，像2003年宣布“关内3年不供地”一样，不是缩减，而是停建这一些产品。停建这一些产品，可以对冲它们在过去多年累积下来的供应过剩，并且会提高政府在住宅领域的供给能力。

  3）90·70户型政策应当取消。这个政策是2006年的政策，已经执行了16年，16年前的居住需求和今天的居住需求，已经完全不可同日而语了，我实在不明白为什么这个政策的“生命力”可以如此之顽强，像茅坑里的石头一样。不谈这个政策对企业经营权干扰的无理性，只谈它的效果——除了造就出更多给业主带来更多痛楚的“双拼房”外，没有一点正面意义。在大城市，这个政策导致大户型单位越来越稀缺，豪宅即便是在熊市也遭抢，亦有该政策的“功劳”。而去年以来，我又注意到，有些楼盘把小面积的实用率做低，从而把大面积的实用率做高，以此来满足这个政策。这带来了严重的资源错配与浪费，不管用什么办法，我都力主这个政策应该优先取消掉。

  以上这些政策都是可以做的“边角料”调整，并且，做出这些调整，对市场的影响是积极和正面的，不会在实际效用层面对房价产生“刺激”作用，也根本谈不上救市，它就是一个“正确的事”。

  再强调一遍，我这样建议的目的，不是为了“将房地产当做刺激经济的手段”，看着现在市场调整了，就想着再把“夜壶”端起来。不是这个意思，而是说，其一：我们这样做，在理念上是“难而正确的事”，把一些政策干预取消，是为了向市场规律回归，让房地产回到它本来该有的位置。其二，这样做，是有前提的，就是前面说的最重要的一点，持续增加供应量的前提下。政府矢志不渝的增加供应量，以改善房地产供求关系作为最大的施政目标。在这样的一个过程中，依据市场的实际波动，逐步的、有选择的把过往的行政类干预一个一个的松动甚至取消，直至让市场能够重新有效起来。

  简单用一句话说：深圳在“增加供应”上，已经做对了一件事；但是在“减少干预”上，还没有做成，需要继续做。

  这才是真正的“以时间换空间”的深意，也才是真正的我们所追求的房地产的“长效机制”。

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